深圳写字楼放量入市 存量创新高

受调控政策影响，深圳楼市降温，新房的供应和成交均处于历史上的低潮期。但与之相反的是，商办市场交投火热。

戴德梁行的统计数据显示，今年上半年深圳共有五个甲级写字楼项目入市，物业总量为57.44万平方米，把全市存量推高至401.18万平方米。

仅是第三季度，深圳就有8个写字楼项目入市，届时存量将再创新高。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄指出，短时间内写字楼市场将面临去化压力，特别是前海等片区。

深圳写字楼重心西移

近年来，诸多大型企业积极谋求布局深圳，在深圳土地供应严重不足的情况下，通过购买整栋或整层办公楼作为总部自用的交易日趋活跃。

在严格的楼市调控政策的加催下，部分投资资金更是从住宅转移至办公物业，共同带动一手办公楼成交回暖。

上半年，深圳有招商中环、信利康大厦、皇庭中心等多个办公物业在售。虽然供应放量，但深圳全市的甲级写字楼空置率并无上升反而下滑了0.2个百分点至13.06%，吸纳量也达到了50.63万平方米的历史新高。

根据第一太平戴维斯的研究报告，深圳的甲级写字楼主要分布在福田、南山、罗湖和宝安四个区，福田分布最为集中，约占据全市的60%。

深圳新地标平安金融中心便是在今年上半年入市。戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端表示，“平安金融中心入驻率良好，因体量大而带动了吸纳量的大幅攀升。”

但目前，深圳重点将前海、南山和宝安中心区发展成新的市级中心，写字楼市场正自东向西拓展。2013年前，福田为深圳甲级写字楼主要供应区域，但从2013年起，南山供应与福田平分秋色，南山逐渐成为甲级写字楼发展重点区域。

上半年，除了平安金融中心外，其他新入市物业均位于南山。张晓端指出，南山区政府对金融、科技等产业的定向扶持政策增强了企业落户的动力。

值得关注的是，罗湖是传统的金融商务区，于上世纪90年代开始发展。但随着福田、南山的崛起，罗湖已多年无新增甲级办公楼入市，租户搬离罗湖的现象频频发生。

明年前海写字楼放量

未来，深圳写字楼存量将进一步上升。

第一太平戴维斯数据显示，第三季度，深圳甲级写字楼市场预计有8个新项目入市，新增供应将达到65.3万平方米。这些项目多数位于深圳的CBD即福田区。

但业内仍为南山潜在的供应量担忧。第一太平戴维斯预计，2018年，新增写字楼供应将超过350万，其中70%分布在南山，尤其是南山区内的前海。

前海是前海蛇口自贸区的一部分。官方提出，要发挥前海蛇口自贸片区高端要素集聚优势，增强服务珠三角制造业企业的能力，打通泛珠三角区域经贸合作通道。除了自贸区的光环外，前海还有粤港澳大湾区、一带一路和深港合作服务区的概念，成本投资热土。

2018年开始，前海将进入高速发展时期。数据显示，在前海，2017年甲级写字楼总供应量约7万平方米，2018年将攀升至91万平方米，2019年将达到126万平方米。

张晓端对记者指出，未来，南山供应量庞大，虽然需求稳步增长，但仍会面临较大压力。

林木雄则认为，“未来一年来深圳写字楼空置率将会升高，但是深圳经济动力充足、发展强劲，长期来看，写字楼的去化问题不大。”

根据深圳在7月11日发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》，地方政府依然重视产业的发展，强调产业用地和商服用地的供应。其中，深圳全市1350公顷的年度指标中，产业用地供应规模为203公顷，商服用地为98公顷。

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